商业地产投资风险研究

商业地产通常解释为商场、商铺、商业步行街、Shopping Mall或大型购物中心，商业地产的形式多种多样，规模有大有小。大的商业地产如Shopping Mall 项目，规模可达几十万平方米，规模小的仅几百平方米，甚至更小。就其经营形式而言，规模大的多采用整体开发、统一招商、统一经营、统一管理；规模小的大多采用在统一经营管理模式下，回收租金的模式；但更多更小规模的商业地产项目中如：住宅、公寓、写字楼的底商，这些小的商业地产项目和各类商业街则多采用商铺出售、零散经营的模式。
商业地产不同于住宅地产，住宅地产的用途相对简单，主要的功能仅仅是为了满足不同层次消费者的居住需求，面对的客户群相对比较单一，而商业地产的市场定位、目标客户群的选择、开发的策略、运作的模式、管理的理念等都十分关键，只有有了准确的市场定位、细致的宣传策划、有序的招商运作、完善的经营管理、良好的外部环境、优质的物管服务，才能保证其地段价值不断提升，商业物业不断升值，商业业态的可持续发展。
   另外，现代商业地产也不同于传统的商业地产，传统的商业地产主要是区别于住宅地产而言的，多表现为住宅、公寓、写字楼的底商，各类小型的商业街、批发市场等，其注重和强调的仅仅是使用用途，只要能够满足交易就行；而现代商业地产除了强调使用用途外，更加强调和注重的是商业的市场定位、市场的前景和商业业态组合，它是为了满足商业用途而进行的有计划、有组织地进行开发和经营的产品。追求的是开发商、投资商与经营者三者之间的合作共赢。传统的商业地产在通常情况下是只开发不招商，或者是先开发后招商，而现代商业地产注重的则是商业业态的整合，注重项目前期的规划设计和企划宣传，通过商业业态的组合和企划宣传，营造一种强有力的商业环境，以吸引更多的商家竞相入住经营，前期所有的一切准备工作都是为了后期的招商运营和经营管理服务。运营成功的现代商业地产往往是建成之时就是招商完成之时。
为什么有的商业地产项目看上去外部条件非常好，却惨淡经营。为什么有的商业地产项目开始并不被看好，却能够一举成功，商业地产项目就如同木桶，它的成功与否并不取决于最长的木板有多长，而取决于最短的木板有多短。更重要的是商业地产投资过程中存在诸多风险。

一、行业本身特性带来的风险

1从商业地产行业本身来看，存在着许多不良现象

主要表现在：
   一是商业地产发展前期是先天不足，后期商业地产开发无序发展。在房地产业兴起后的相当一段时间内，开发商不愿意开发商业项目，就连住宅配套的商业设施也是能压缩的就尽量压缩、控制，因为那时的商业地产没有现在火红，开发商对商业项目的信心不足，对未来发展的前景把握不准，后来由于政府强制规定在住宅开发中必需建设不低于5%的商业建筑，才让开发商从中尝到了甜头。以致开发商后来投身商业地产开发时，往往忽视商业网点布局的合理性，也不考虑商业经营的可行性，盲目开发，几乎所有的住宅地产项目都要建一些沿街底商，导致商业建筑面积越来越大，项目越来越多，商铺供应远远超过实际需求。
   二是商业地产在开发中存在过分炒作行为。过高地夸大投资回报率、投资回收预期，但往往由于缺乏统一的经营管理，市场难以兴旺繁荣，就连一些甚至是选址在“市中心”的商业地产项目，也因为规划设计的不合理，建筑设计不适应经营的要求，市场定位不准等因素最终导致在“市中心”也出现一些不好用的商业烂尾楼，相应的也就导致出现较多问题。
   三是商业地产要价过高。由于受地价上涨过快，原材料价格上扬，劳动力成本的增加等多种因素的影响，直接导致了房产开发成本的增加，从而拉高了房价，导致购房者的恐慌，影响了整个行业甚至社会。
   四是商业产权过于多样化。多样化产权不利于统一规划和定位，导致产权分割出现问题。产权多样化也不利于统一招商、统一经营、统一管理。更不要说高额的投资回报。
   五是经营定位和区域特征不相符。确定项目的经营定位是商业项目开发中的重点，经营定位的正确与否直接关系到项目后期的经营。许多开发商在没有明确目标客户、不了解客户真正需求、甚至在不了解当地商业规划和商业发展趋势、不清楚不同业态对物业经营条件的要求下，盲目的上项目，导致项目的经营定位失误和后续经营的混乱。
   六是竞争加剧。宏观政策方面，国家虽大力调控住宅，要求控制高档商品房的土地供应，对按揭尤其是第二套住房予以限制；但并没有对商业地产进行控制。这就极可能会导致一些住宅开发商被动转入商业地产，使大量资金流入商业地产领域，使原本问题重重、不容乐观的商业地产开发更是雪上加霜；

2在目前我国商业地产发展中，还存在一系列的认识误区和偏差

主要有三大误区：
一是投资商业地产必赚钱。
二是投资商业地产可长期赚钱。
三是认为返租是一剂灵丹妙药。

3商业地产发展中的一系列偏差和误区

   1）、完全套用住宅地产的开发模式是商业地产公司经常犯的错误。在没有明确的目标客户，甚至在根本没有明确的业态组合的情况下就开始破土动工，其结果是招商效果不好，最终造成项目的损失巨大。
   2）、经营者在经营思路上存在偏差。大多数地产商都始终抱着“卖完房子就走”的经营思想，这就导致了开发商不可能对商业地产进行完善的超前的规划设计、包装、宣传推广和长期运营。有的商业城以及商业街，虽然在开发的过程中及前期因广告效应而出现的跟风现象和羊群效应，在商铺销售中及项目前期的启动中一度出现相当火爆的场面，但是在地产商卖完房子走了以后，没有专业的商业管理公司进行长期的运营与管理，商业城和商业街就日渐萧条。
   3）、商业地产开发资金过分依赖银行贷款。商业设施投资大、动作快。然而开发资金过分依赖银行贷款，必然导致融资成本过高，一旦出现销售不畅、商业经营差，利润下降，就会造成资金回笼慢，资本运作不灵，进而导致银行的不良贷款，增加资金风险。
   4）、商业地产开发中还存在着“首长工程、形象工程”的倾向。现在很多城市都在建大型的购物中心、Shopping Mall和商业步行街。购物中心、Shopping Mall、步行街等大型商业设施确实具有较强的市政效果，可以在一定程度上提升整个城市的品味和档次。但是，那种不顾本地经济发展的实际情况，不顾当地的消费环境，不顾当地居民的消费习惯，一味地进行形象工程的建设，而且在建设中又过于重视城市景观的效果、过分地强调和追求整体建筑的外立面效果与景观效果，导致内部设施和布局根本不适应经营需要的情况普遍存在，使项目招商和经营限于两难的尴尬境地。
   以上问题如不能很好得到正视及解决，将会造成社会财富及土地资源的严重浪费，投资商也必将付出沉重的代价。由此可见，商业地产项目较其他地产项目风险更大，因而必须对商业地产项目在投资决策过程中的风险加以分析、研究，并采取有效措施，合理地予以防范和回避。 

二、政策法规风险

   一个商业地产项目要取得成功，必须具备四个关键性的因素，即:土地、资金、人才和政策。这四个方面如果哪一方面存在短板现象，这样的项目开发都很难取得成功。一个项目分析的再好，回报率再高但是如不符合政策法规要求的话，永远等于零，所以政策法规风险永远是第一的。
   政策法规风险就是指商业地产项目在投资决策开发之前要对在城市规划、商业网点规划、交通、环境、建筑指标、其他地方性的法规等各个方面是否存在风险进行综合分析研究。一个项目存在的其他不利因素我们可以通过后天的努力进行弥补和调节，但一旦在政策法规上存在严重的风险隐患，失败的局面将是无法改变。
   城市总体规划决定了城市未来的发展方向以及区域经济发展的潜力，符合城市总体规划是对商业地产项目最基本的要求；同样一个商业地产项目也要符合商业网点规划的要求，政府为配合商业网点规划必然要将市政建设向这一区位倾斜，人口规划、基础设施建设、交通可达性等都将向这一区位靠拢，一个商业地产项目只有符合商业网点规划要求才能事半功倍，获得成功。
商业地产项目地方性政策法规的风险评估就是指对地方政府是否为该商业地产项目的建设、招商和后期的运营制定了严格的限制条款等进行分析和评估，提前趋利避害，以减小其对商业地产项目的影响。

三、选址风险

   一个商业地产项目能否取得成功，除了规划、运营、招商等组合因素之外，很大程度上取决于选址的正确与否，单是选址这一项工作除了应考虑客流规律、交通状况、商业环境、地形特点、符合城市规划要求外，还应着重研究选址地块的商圈饱和度指数、选址地块的周边人口密度、选址地块的客流情况、选址地块的竞争对手情况、选址地块的交通道路情况、选址地块的公交设施情况、选址地块的地块平整情况、选址地块的地块拆迁情况、选址地块的经济技术指标等一系列内容，他们的每一个方面都对商业地产项目的运营成败产生影响。
   一个商业地产项目经营的成败在很大程度上取决于地址的选择正确与否，从某种程度上讲，一个商业地产项目开发的成功与否，其实在项目选址阶段就埋下了伏笔，地址选择的好，该项目就成功了80%，反之，只有20%的把握。
   评价一个商业地产项目选址的好坏，并不能只看表面现象，城市中心地段从外部看来可能是一个优质地块，但是他周边的道路条件如何、建筑经济指标如何、人流量有多大、人流动线的走向如何等都要有一个全面、系统的分析和评价，只有经过测评，才知道该地块是否适合开发商业地产项目，以及开发什么样的商业地产项目。商业地产项目经营风险大不大，首先取决于选址地块的商圈饱和度指数高不高，其次选址地块的周边人口密度也是项目成功的决定因素，除此以外，还要看选址地块的客流情况、选址地块的竞争对手情况、选址地块的交通道路情况、选址地块的公交设施情况、选址地块的地块平整情况、选址地块的地块拆迁情况等都在不同程度地影响着商业地产项目运营效果的一系列要素。

四、规划设计风险

   商业地产项目的成功与否，方向是关键。商业地产项目如果要想取得成功，必须要有良好的规划设计。但是在现阶段，我国的商业建筑设计却普遍存在追求外在的形式美，忽视经营实际需要的现象，这种设计方案就犯了方向上的错误，将商业地产项目引上了一条高风险之路。因为规划设计的不合理就会直接引起以后的招商问题和后续的经营问题。由于规划设计的不合理，将会直接导致后期的主力店招商不成功、一般店经营不理想、经营管理难度增加、租金收益较低、管理成本加大等现象，后续的经营管理会出现无数多的问题。甚至一些项目为了节省规划设计费用，却导致了建筑设计不理想、人流动线不清、功能布局混乱、建设无用工程等等，这些都是商业地产项目在开发决策过程中规划设计风险。
在地块选定后规划设计前，首先应确定商业经营的主题，也即经营定位，只有根据经营定位确定主力商家和辅助商家，并依据商家的要求来进行规划设计。但由于从事商业地产开发的开发商大多是开发住宅出身，对商业经营不熟悉，因而就会忽视商业建筑的规划设计，除了在层高上有点区别外，基本上全按住宅的要求来进行设计，显然是不符合商业地产的要求，因为商家要求的不仅是层高，还对开间、进深、通道、消防、承重、电梯、停车位等有一系列的要求。另外，选址地块的地质条件差异、地块的地形条件和现状等也对规划设计有着不同的要求

五、销售风险

   商业地产项目由于是一个投资周期长、投资量大的高风险行业.若物业销售不力，就会导致资金回收慢、资金成本高、投资风险加大等一系列连锁反应。若完全只采用出售的形式虽然能很快回笼资金，但对以后的长期发展和市场的形成与繁荣又非常不利，没有高质量忠实永续的客户，真正面临竞争时很容易被淘汰，最终损害整个商业项目的品质和经营者的利益，因而商业地产的销售风险也必将是商业地产项目中应着重加以防范的一个重要环节。
   商业地产的销售不同于一般住宅的销售，它必须要实现开发商、投资商和经营者（商户）三者之间的一体化合作关系，开发商通过项目运作赚取开发投资利润，所有者通过出租商铺赚取租赁利润，经营者赚取经营利润，物业管理者通过后期的物业管理赚取管理利润。这三者之间是一个有机的整体，每一个环节都要做到细致周密，才能保证整个链条的完整、有序。任一环节的运作不畅都会对整个项目的销售产生影响。只有合理处理号和考虑到开发商、投资商以及经营户三者之间的关系和利益，采用合适的销售策略，恰当地确定物业销售与租赁之间的比例，才能保证三者之间的共赢。

六、招商风险

   商业业态如何划分、如何组合，租金如何构成、租金水平多高、租金水平如何递增、租赁期限的长短都是商业地产项目投资决策中的招商风险。
   每一个具体的商业地产项目都应在规划设计的前期就要考虑引进什么样的经营业态，据此对该项目做一个基本的市场定位，并仔细研究每一种业态的基本特征，只有掌握和了解了这些基本特征之后，才能有的放矢地进行寻找目标客户，挖掘潜在的客户，进行招商。
   如果一个项目在投资决策前，没有招商工作的准备，那么项目的的开发风险就很大。商业地产开发是一个系统工程，在项目投资开发之前必须要对项目操作的各个环节进行全方位的考虑，招商工作更是其中一个必不可少的环节，制定科学合理的业态组合，确定最佳可行的租金收益水平，并根据地块条件、招商条件系统地对招商工作进行设计，这样才能为后续的招商工作确定方向，避免招商工作成为商业地产项目操作中的“短板’.

七、 经营风险

   商业地产项目在开发过程中要解决资金回笼及对项目后续经营管理的控制是一对矛盾，因而要想资金回笼快，最好的解决办法就是销售，但销售以后对店铺的经营控制力就弱了，反之只有采用租赁，但是这两者之间如何求得一个平衡，如何解决好租与售的比例是一个难题，因而也就给后期的经营带来了难度，加剧了风险。
目前商业地产项目投资开发盈利模式主要有以下三种：
   一是只售不租：通过出售产权，很快收回投资。
   二是只租不售：产权掌握在开发商手中，可以抵押再贷款，而且也可以等增值后出售，甚至可以将自己的商业物业进行资本运作。
   三是既租又售：1、部分租、部分售；2、以租代售、有租又售；3、不租不售，自己做商业经营，既赚取投资开发利润又赚取商业经营利润；4、与商家联营，以物业为股本，成立专门的商业经营公司，合伙或合作经营；5、以物业与其他人共同成立商业经营公司，专门经营其开发的商业物业，并以租赁的方式从其手中租用他的物业，同时享有租赁收入、合伙经营收益、物业增值三部分利益。
不同的经营模式各有各的利弊，各有各的风险，各个不同的商业地产项目要根据各自不同的情况采用不同的经营模式，分析和研究各自在不同的经营模式中可能存在的风险，进而合理地加以防范。

八、资金风险

   商业地产投资周期长、投入资金量大，资金依赖性强，，使商业地产注定是一个高风险行业，而且商业地产的开发成本和经营成本会随着项目的不断推进和经营过程中的不断变化的情况而出现较大变化。因此，资本运作的好坏、资本运作的效果、资金周转的快慢对于商业地产项目能否成功运营、达到预期的效果起着十分重要的作用。如果商业地产项目缺乏良好的资本运作能力，那么再好的地段、再好的规划设计，再好的业态组合，在很短的时间内也很难成功，最终甚至走向失败。商业地产项目的资金风险具体表现有：
   1、若开发商在拥有的自有资金和储备资金不足的情况下就匆匆上马，当项目启动后，一旦前期销售不畅，资金回收不力，加之融资方案受阻，项目的后续发展就会因此受阻。
   2、既使项目融资方案成功实现，但由于融资成本过高，致使项目预期收益无法弥补融资利息成本，项目同样会受到影响。
   3、国家对商业地产预售管理制度的加强和控制，致使商品房预售周期延长，从而加剧了项目前期的资金需求，预售周期的延长延缓了资金回收速度，增加了资金占用成本，降低了资金使用效率。
   4、项目开发过程中不可抗力或突发情况的出现都会使项目运作成本超过了预期，使项目投资成本增加；工程建设周期延长，工程建设过程中不可预期因素，隐蔽工程量的增加导致投资成本的增加，使项目的开发建设进度受到影响，最终影响销售进度，进而影响资金的回收与使用。另外，规划设计方案的局部调整、修改等也会影响开发建设与销售进度，同样加剧了资金风险。
   5、项目建成后的收益不如预期，项目建成后的实际收益无法满足开发商对于资金回收的要求，项目的运作受到影响。